牛刀：中國未來房價基本走勢的分析和預測

千年一夢

本來不想再說房價，但是，因為我的手機不習慣關(guān)機，今天一不留神答應了央視網(wǎng)記者的邀請接受采訪，又看見那么多網(wǎng)友的留言，加上我除了去年12月底在鳳凰衛(wèi)視震海聽風錄作了一臺節(jié)目，宣布中國房價“2011年上漲2012年崩潰”已經(jīng)半年，幾乎謝絕了所有媒體的采訪，所以，便想和網(wǎng)友一起談談心，也給一向支持我的媒體朋友和網(wǎng)友做一個交代，兼做回答采訪和網(wǎng)友關(guān)心的問題。

中國房價走到今天，一切還在政府可控之間。這是我們看見的積極的一面。當然，危機依然深重，風險敞口極其巨大，如何應對，是我們應該考慮的大問題。

我們先來看看背景：

首先我們來看人民幣，這是最為關(guān)鍵的問題。

在人民幣升值到頂?shù)臅r候，也是本輪通脹的末梢，同時，在外貿(mào)上出現(xiàn)連續(xù)三個月的逆差。那么，按常規(guī)，人民幣將停止升值。這時不僅僅只是買房的時機，也是購買美元的最好時機。這個底部的確認，有三大特征：一是連續(xù)三個月的貿(mào)易逆差，不管差額多大，這一項指標就當正式確立；二是中美經(jīng)濟和戰(zhàn)略和合作關(guān)系一直在維持，這個時期內(nèi)沒有大的風波；三是美元走強，突破90點后。

時間節(jié)點上判斷：人民幣目前已經(jīng)升值3.6%，離2011年的預期目標6%還有2.4%的空間，看來升破6元，要到2012年的6月至7月之間。

其次是央行停止加息，這一條表明通脹停止，滯漲開始。

央行加息與否，是有很多數(shù)據(jù)在支撐，我們在這里不再贅述。我們所關(guān)心的一大數(shù)據(jù)，因為統(tǒng)計局的變來變?nèi)�，已�?jīng)很不可信，這不妨讓我們做一個參照，也沒有別的數(shù)據(jù)可以參照。也就是說，CPI回到3%以下，是央行停止加息的主要依據(jù)。管理層要不要央行加息，主要是看CPI是不是降下來了。

中國經(jīng)濟諸多病癥，已經(jīng)不能好好康復。通脹一結(jié)束，很可能來臨的是滯漲。滯漲一開始，全社會購買力急劇下降，很多人連工作都不保，有什么心思去買房子？在滯漲中，人們都很迷茫，首先想到的是未來的路怎么走的問題，而不是改善居住。這個拐點，是一個很痛苦的拐點，因為簡單的刺激經(jīng)濟已經(jīng)不起任何作用，只能踏踏實實搞好生產(chǎn)和消費，但是，市場次序已經(jīng)破壞，重新建立要很長一段時間。

第三個劉易斯拐點已經(jīng)出現(xiàn)，這是中國城市化的一個大拐點。

劉易斯拐點的出現(xiàn)，說明中國的城市化是一種極度虛偽的城市化。簡單地說，劉易斯拐點即勞動力過剩向短缺的轉(zhuǎn)折點，是指在工業(yè)化過程中，隨著農(nóng)村富余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的逐步轉(zhuǎn)移，農(nóng)村富余勞動力逐漸減少，最終枯竭。體現(xiàn)在很多企業(yè)，就是一漲薪水，老板就要破產(chǎn)；而不漲薪水，就招不到工人。

民工荒現(xiàn)象，就是這個拐點的一個信號。這個拐點已經(jīng)出現(xiàn)，而且，已經(jīng)暴露出惡果，直接導致企業(yè)破產(chǎn)。國家把農(nóng)民誘惑到城市打工，什么保障都沒有。農(nóng)民工根本就沒有因此而積累財富，更談不上到城市消費，吃喝玩樂，通脹一來誰都消費不起；衣食住行，無一能得到保障，更談不上能夠在城市買房，能夠居住。這樣的打工，不可持續(xù)。這是一種典型的偽城市化。

第四個是人口拐點，25歲至34歲婚齡人口銳減40%。

摧毀高房價的，最后是人口結(jié)構(gòu)。城市到處是住宅，但是，有的官員一人幾十套，而農(nóng)民工和大學畢業(yè)生一輩子也根本買不起的住宅，還叫做住宅嗎？全國660個城市空置住宅已經(jīng)突破一億套，可以供3億人居住�？瞻�。

現(xiàn)在好了，沒有人結(jié)婚，沒有人需要住房，去炒吧。2011年25歲至34歲的婚齡人口銳減30%，2012年要銳減40%，幅度比上年要增加10%。建這么多房子，完全缺乏戰(zhàn)略考慮。想買房子的買不起，也買不到；不想買的，拿著大把鈔票把房價炒到天下人恥笑。到2015年，城市老齡化浪潮涌起，高峰期2020年，城市消費力急劇衰退，那個時候再來看看現(xiàn)在的作為，這些人還有臉見江東父老嗎？

關(guān)于人口，我在《窮人通脹富人通縮》一書中，有過完整的表述，這里不再多講。

千年一夢

除劉易斯拐點已經(jīng)發(fā)生外，以上三大拐點都將在2012年發(fā)生。

其次我們來看看誰在逃頂？

在高位逃頂，在中國的股市和樓市，往往是位高權(quán)重之人。以神不知鬼不覺的方式，高位出逃，而留下一批中小投資人最后割肉。這是一件很悲劇的事。由于股市易于變現(xiàn)，機構(gòu)投資人要出逃，中小投資人一眼就可以看出，所以，在高位出逃方面，我們主要來講講樓市，因為這主要涉及到眾多在高位買房的剛需群體。

這一輪的加息通道是在2010年10月開啟的。隨后11月，央行發(fā)布數(shù)據(jù)，銀行存款儲蓄環(huán)比減少7000億。這個數(shù)據(jù)當時就引起了我的重視，一個問號是：這些存款儲蓄去了哪里？

股市波瀾不驚，可見很少有資金大量流入；理財產(chǎn)品一時火起，但是，絕大多數(shù)人不會選擇，也不信任，因此，有資金流入，據(jù)推算一個月也只有區(qū)區(qū)200億到300億之間；拿去放高利貸，會有一部分，也不會在一個月涌入，因為有機構(gòu)測算，盡管全國很多城市高利貸泛濫，但總量不會超過500億。流入樓市和金市，總額不會超過2000億。也就是說，還有4000多億，那么，這么多的錢去了哪里？

一個簡單的道理，賣了房子，還了貸款，流回銀行了。只有房地產(chǎn)才會有如此之大的吸附和釋放能力。

再看看全國二手樓和新房銷售同時放大到一個天文數(shù)據(jù)，環(huán)比和同比都超過40%，是全年房地產(chǎn)的銷售頂峰。再看看后面，緊接著，一線城市宣布限購，北京市主要領(lǐng)導表態(tài)，堅決將房價降下來。在市場上，中小投資人還在拼命博傻，而大投資人一個月內(nèi)拉高出貨，而且，出得干干凈凈，神不知鬼不覺。

這個頂逃的利索。

第二次儲蓄大縮水，發(fā)生在2011年4月，當月人民幣存款增加3377億元，同比少增8325億元，其中，住戶存款凈減少4678億元。這些錢到哪里去了呢？除了樓市炒家還貸款外，還有一部分理財產(chǎn)品和信托產(chǎn)品；再就是一部分因為通脹和加息，原先的收入已經(jīng)不夠支付月供，便將存款取出來交月供。還有一大塊，是樓市炒家的大逃亡。

這一次樓市炒家逃頂也算成功，直接導致的結(jié)果是一線城市房價的滯漲，并由滯漲走向普跌。

大的炒家基本出逃，現(xiàn)在留在樓市的炒家只是中小炒家，資產(chǎn)只等縮水。

中國人民銀行在2011年8月26日下發(fā)通知，計劃將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準備金的繳存范圍，從9月5日起實行分批上繳。這意味著大量資金將被凍結(jié)，相當于未來6個月內(nèi)上調(diào)兩至三次存款準備金率。其實質(zhì)意義，遠遠高于提高存款準備金率，因為同時取消了支付工具承兌匯票，對流動性造成滅頂之災。房價大跌趨勢就此生成。

再來看看大的開發(fā)商的表現(xiàn)。

誰在第一個降價銷售？不錯，這個超級地產(chǎn)帝國，老板是2009年的首富。同2008年一樣，又是第一個出逃。所不同的是，這一次降價沒有引發(fā)退房風波。

2011年元月，該公司全國范圍內(nèi)降價，七五折優(yōu)惠，單個樓盤有套數(shù)限制。據(jù)媒體報道：合肥樓盤此次推出的優(yōu)惠為每天的前1—20名折扣7.5折；前21—50名折扣8.5折；50名之外享受9折優(yōu)惠。在長沙、武漢等地的40多個樓盤，開始實行85折銷售。

這些是跑的早的，所以，降價15%就能吸引購買。但是，到6月份該公司發(fā)現(xiàn)銷售進度不妙，便做了一個噱頭——內(nèi)部員工可享受7折優(yōu)惠，很多7000多元的房子只賣3900元。其實，內(nèi)部員工紛紛拿到指標后，立馬轉(zhuǎn)手，促使很多樓盤實際成交均價下降30%左右。這一次，退房的沒有，鬧事的來了，前期買房的提出抗議。

然而，該公司不理會，繼續(xù)低價賣樓，回籠資金。兩個字：逃頂。

再來看看萬科[簡介 最新動態(tài)]。2011年中報出來，非常難看。盡管業(yè)績還在增長，但是，現(xiàn)金流不暢，負債率在提高。為了吸取2008年教訓，萬科早在春節(jié)后在全國開展明升暗降的活動，后來發(fā)現(xiàn)市場不為所動，便干脆降價賣樓。古人說：圖窮則匕首見。萬科廣州盯住碧桂園[簡介 最新動態(tài)]，一同賽跑，比誰逃得更快；在深圳，金域華府[最新消息 價格 戶型 點評]降價幅度超過30%，前期買房人再也不會砸售樓處了。只是拉拉橫幅，以示抗議。有什么用？降幅還在擴大。什么力量也不能阻擋萬科的逃頂。

溫州、通州等地，前期泡沫嚴重的地方，正在呈現(xiàn)破滅的征象。

現(xiàn)在堅守房價的，只有中小開發(fā)商和中小炒房客，一些三四線城市房價還在漲，不影響整個趨勢。但是，這種降價放大到全國，不是全局性大降價和泡沫破滅，只是一種逃頂，再等下去，會有開發(fā)商資金鏈出問題而降價50%以上拋售，然后，蔓延到全國。越晚跑，就越跑不贏。

那么，市場后續(xù)走勢如何。

我們首先看見的是第一階段，是市場的冰凍時期。將要持續(xù)到2011年底，政府將要充當房價下跌的救火隊，哪個城市快要下跌，政府就會去救火，采取的方法就是限購，冷凍起來再說。房價的表現(xiàn)是不漲不跌，個別區(qū)域和樓盤將會有開發(fā)商降價出逃，炒家開始割肉，但是，房價不會普跌，經(jīng)濟開始滯漲，通脹有所遏制，時間將會持續(xù)2012年4月。

第二階段，政府將會去房價泡沫化。政府開始穩(wěn)住陣腳，試圖恢復經(jīng)濟增長。但是，房價不降，通脹不可能得到遏制，生產(chǎn)成本和生活成本持續(xù)高漲，壓制了全社會的購買力，長期下去將導致經(jīng)濟大蕭條，迅速去除房價泡沫，有利刺激消費，拉動實體產(chǎn)業(yè)。他們知道，生產(chǎn)是有周期性的，工業(yè)產(chǎn)品很多周期要3到6個月，農(nóng)產(chǎn)品要6到12個月，再拖下下去，將會嚴重影響新政府交接，所以，在2012年5月至10月這半年，房價才會開始去泡沫。這時會有一些便宜的資產(chǎn)投進市場，現(xiàn)金為王；同時，公租房開始啟用，租金漲價的歷史結(jié)束。

第三階段，房價開始普跌，因為體量巨大，在一年拉平普跌超過20%根本不可能，但是，區(qū)域、個盤跌去50%的樓盤比比皆是，房價下跌會持續(xù)兩三年。這時市場正式進入買點，持續(xù)三年左右。95后婚齡到來之時，中國徹底告別高房價。當年日本房價泡沫破滅，憤怒的日本國民燒毀象什么《樓市》一樣的雜志《煉金術(shù)》的情景，將成為房價泡沫最后的葬禮。

但是，房價的跌幅因各個城市而異，可各自斟酌。預期時間在2012年下半年到2013年之間，將產(chǎn)生比較好的買點。此時買房，只要持有現(xiàn)金，將會買到很便宜的資產(chǎn)，五年之內(nèi)，不會貶值太大。可以解決一些夾心層的購房問題。不過，大家千萬要記住，買房子是自己的事，其他人的意見，只能作為參考。

千年一夢

回答幾個問題：

未來房產(chǎn)有投資價值嗎？

就一線城市來說，這十年，中國的房產(chǎn)和黃金大約漲了3.6倍左右，主要是貨幣的作用，而同期的地產(chǎn)股票和黃金股票很多收益達到30倍到40倍，如果象持有房產(chǎn)黃金一樣持有股票，放著不動，股票投資收益是房產(chǎn)和黃金的十倍。相比起來，投資房產(chǎn)是一項很低效能的產(chǎn)品，僅僅只能跑贏通脹。中國是個大國，人口眾多，衣食住行不解決好會出大亂子，維穩(wěn)是沒有用的。所以，住宅就不要炒了。未來十年，中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)會有所調(diào)整，房地產(chǎn)的投資效能還會減弱�，F(xiàn)在持有住宅比較多的家庭，可將住宅用于出租，保持一定的收益。

房產(chǎn)稅會開征嗎？

回答是肯定的。時機會在公租房平抑租金以后，政府肯定要開征房產(chǎn)稅來增加稅源，因為公租房的啟用，政府將重建誠信，取得大多數(shù)人的支持。如果這一輪房價下降到能夠解決夾心層居住的改善問題，那大多數(shù)人的居住問題，就不會成為主要的社會矛盾。隨后，開征房產(chǎn)稅不影響大多數(shù)人的利益。我現(xiàn)在正在研究房產(chǎn)稅的開征辦法和時機選擇，提出我們的看法和觀點，爭取盡可能的科學一點，取得社會財富的新平衡。

房價還有上漲動能嗎？

從周期性來判斷，這一輪的房價已經(jīng)見頂。這個見頂，不是什么限購帶來的，而是全球經(jīng)濟和中國經(jīng)濟即將進入一輪新的循環(huán)的使然，再加上中國婚齡人口大幅減少，購買力急劇下降的結(jié)果。新的購買動能重新聚集，不是三五年能夠完成的。但是，我在《窮人通脹富人通縮》里面講了，中國房價的漲跌取決于政府，如果什么時候政府突然發(fā)昏，又來救市，那就是天要下雨娘要嫁人的事，沒辦法。我想不會到那個地步。從人口結(jié)構(gòu)出發(fā)，95后婚齡之時，將徹底告別高房價。

泡沫破滅和房地產(chǎn)崩盤是一種什么關(guān)系？

我想把這個問題講的通俗一點，泡沫破滅，大約是指我們所講的軟著陸，是指房價下跌體現(xiàn)真實購買力的水準時，成交量有明顯放大，在市場供求關(guān)系均衡的情況下，達到價格和價值關(guān)系的新平衡。而房地產(chǎn)崩盤則是指硬著陸，就是指房價在上漲時，扭曲了與房價的一切經(jīng)濟要素之間的關(guān)系，達到無法平衡的地步而發(fā)生的一種經(jīng)濟現(xiàn)象，導致市場供求關(guān)系徹底破裂，造成資金枯竭，市場崩潰。

這兩種經(jīng)濟現(xiàn)象，會給經(jīng)濟帶不同的后果，后者可引發(fā)經(jīng)濟大蕭條，前者頂多只會引發(fā)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整。根據(jù)中國國情，宜選擇軟著陸。目前，政府選擇的是軟著陸的模式。由于政府不肯放棄房地產(chǎn)的巨大利誘，最后的結(jié)局可能是硬著陸。

房地產(chǎn)崩盤對我們有什么影響？

如果是房價泡沫破滅，影響最大的是投機客和開發(fā)商，其次影響的是有房貸的家庭，對其他經(jīng)濟關(guān)系影響不大。房地產(chǎn)崩盤，大家都是輸家，利益方政府、開發(fā)商、有房家庭和炒房客都會慘遭財富縮水，這就是大炒家和開發(fā)商逃頂?shù)闹饕�原因。房地產(chǎn)崩盤會引發(fā)金融風險、相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)生斷裂、宏觀經(jīng)濟受到影響，同時會影響社會就業(yè)和社會財富的再分配。

作為私人和家庭，不妨購買一些美元，應對房地產(chǎn)的崩盤。因為中國沒有經(jīng)過經(jīng)濟危機，應對能力較弱，最后會亂發(fā)鈔票，因此，法幣可能面臨貶值，通貨膨脹會爆發(fā)。日本、拉美和全球其他國家發(fā)生房地產(chǎn)崩盤后，解決之道都是美元，而且，是唯一的解決之道。在目前情況下，華南地區(qū)不妨持有一些港元、加元和澳元。

じ☆ve囍歡

本人有5000千美元想兌換人民幣，1：6.5 ，有誰想兌換的嗎？

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呵呵 牛刀乃淫也害了不少人。