碧桂園在大馬下的什么棋？

碧桂園物業(yè)

2013年,碧桂園在馬來西亞的柔佛州新山市,首個自主開發(fā)的項目金海灣僅兩個月時間就銷售6000多套,認(rèn)購金額達(dá)到100億元,不僅讓碧桂園成為馬來西亞最大的地產(chǎn)商,這個項目也被譽(yù)為國內(nèi)房企最成功的海外項目。但2014年的馬航事件,曾經(jīng)讓進(jìn)軍馬來西亞的房地產(chǎn)市場陷入冷場。

　　2015年末,碧桂園再度于馬來西亞柔佛州推出更為雄心勃勃的計劃:在與新加坡隔海相望的柔佛州依斯干達(dá)特區(qū),預(yù)計在20年左右投資超過2500億元,填海建設(shè)占地近14平方公里的“森林城市”項目。 在項目現(xiàn)場可以看到,一年的時間,碧桂園已經(jīng)在海上填出約一平方公里的陸地,建成一平方公里面積的一期展示區(qū),包括狀如兩扇海貝的銷售展覽中心“海之貝”與海邊的沙灘、園林,目前已經(jīng)有不少碧桂園的舊業(yè)主到這個項目考察。這個項目是碧桂園與柔佛州政府合作,股權(quán)比例為60:40,目前,森林城市已經(jīng)獲批成為依斯干達(dá)特區(qū)的一部分,享受特區(qū)優(yōu)惠政策。

海之貝銷售展覽中心

　　碧桂園方面透露,目前已經(jīng)獲得聯(lián)邦政府允許的優(yōu)惠政策有如下幾種:

一、教育、醫(yī)療、旅游(包括會展中心)的優(yōu)惠政策已經(jīng)落地。符合條件的產(chǎn)業(yè)可獲得的稅務(wù)優(yōu)惠相當(dāng)可觀,包括5年免稅或者5年的100%投資稅抵免,這對企業(yè)在營運(yùn)的前期減輕不少負(fù)擔(dān)。與森林城市項目公司合作開發(fā),亦可享受企業(yè)所得稅減免。

二、外國投資者申請馬來西亞“第二家園”資格時門檻更低:在馬來西亞其他地區(qū)需要購置100萬元馬幣的房產(chǎn)+15萬馬幣的存款,但在特區(qū)內(nèi),只需要購置50萬馬幣的房產(chǎn)+15萬馬幣存款。只待馬來西亞議會批準(zhǔn)后就可以實施。

　　目前正在積極申請包括自由貿(mào)易區(qū)、落地免簽、免稅區(qū)、建設(shè)一個新海關(guān)、新港口等政策。而碧桂園森林城市在初期發(fā)展階段,會重點拓展旅游、醫(yī)療、高端教育三大產(chǎn)業(yè)的招商與落地。

　　為什么在外界感覺中國人在馬來西亞置業(yè)熱潮漸退、碧桂園前期項目其實已經(jīng)收回成本的情況下,卻仍然計劃耗費巨資與20多年的周期,繼續(xù)重點加碼大馬市場? 碧桂園負(fù)責(zé)海外業(yè)務(wù)的執(zhí)行董事蘇柏垣表示,經(jīng)過研究,東南亞地區(qū)是能夠4-6個小時航程就到達(dá)大半個個中國,而且有著氣候舒適、景觀優(yōu)美、大部分國家物價低廉的優(yōu)點。在中產(chǎn)海外資產(chǎn)配置熱潮興起后,肯定會相比美澳房地產(chǎn)項目,更容易找到覆蓋面最廣的中產(chǎn)客源。

　　而在東南亞地區(qū),只有馬來西亞比鄰發(fā)達(dá)國家,除了擁有級差地價之外,還擁有較成熟的基礎(chǔ)設(shè)施,歷史悠久的華人社會氛圍以及持續(xù)穩(wěn)定的政局。所以碧桂園并不擔(dān)心短期事件的影響,而是看好未來中國企業(yè)循一帶一路“走出去”的投資趨勢,以及中產(chǎn)海外資產(chǎn)配置的前景,始終對馬來西亞有信心。而且在去年10月碧桂園金海灣二期開盤的熱銷,可以看出馬航事件的影響已經(jīng)明顯淡化。

　　目前金海灣9000套貨量已經(jīng)銷售了7000多套,還有1000多套尾貨,估計明年就可以銷售完畢。而為什么不是在馬來西亞選取現(xiàn)成的地塊,卻要大費周章地填海?碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)的回答樸實卻又霸氣:“看了很多地塊都不合適,自己填海做一個好了�！�

楊國強(qiáng)夢想中的未來城市是立體分層,車輛在地下穿行,公園在地面覆蓋,所有的建筑都有著垂直綠化與智能設(shè)施配套,地上是無污染的架空軌道交通,每一天,人們都生活在大自然的呼吸之中。而且,這個城市必須具備未來高新產(chǎn)業(yè)、高端服務(wù)業(yè)集聚的功能,不僅僅是一個“睡城”。 其實類似的“立體城市”構(gòu)想并非楊國強(qiáng)首創(chuàng),中國也有開發(fā)商高調(diào)宣傳了類似項目數(shù)年,但位于國內(nèi)外的數(shù)個項目卻“只聞樓梯響”。楊國強(qiáng)雖然幾年前就已經(jīng)籌備森林城市項目,并集全集團(tuán)之力做前期拓展及建設(shè),卻直至水到渠成才開始以全媒體渠道進(jìn)行地毯式宣傳。

　　從這一點來看,碧桂園能始終能屹立于中國房地產(chǎn)千億俱樂部,自有其獨特格局。 碧桂園森林城市的合作方、馬來西亞柔佛州政府旗下公司的代表Datuk Md Othman Bin Haji Yusof表示,森林城市的規(guī)劃,他們參考了迪拜與韓國的松島新城。相比這兩地的自然環(huán)境,森林城市的自然資源更好。而鄰近新加坡,則有利于承接新加坡的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移;多民族與華人社會交融的結(jié)構(gòu),以及依斯干達(dá)特區(qū)的種種優(yōu)惠政策,也有利于吸引海外企業(yè)到此投資。

　　對于新加坡政府密切關(guān)注的環(huán)保問題,碧桂園方面表示,他們通過大數(shù)據(jù)運(yùn)算,模擬對周邊環(huán)境影響最小的方案,由此得出填海造出4個島嶼的規(guī)劃,并且主動根據(jù)模擬結(jié)果,將森林城市的規(guī)劃面積從原來的近20平方公里,縮小到約13.86平方公里。而且在施工中不惜增加成本,采用雙重過防沙網(wǎng),降低填海施工對海洋環(huán)境的影響。至今新加坡政府未對碧桂園森林城市的環(huán)評提出異議。

　　值得關(guān)注的是,碧桂園金海灣項目當(dāng)初的定位中,以中國、馬來西亞、新加坡客戶為主攻對象。而從目前的銷售情況看,中國客戶比例占40%,馬來西亞本地客戶占30%,還有20%多的客源來自新加坡。這等于是在馬來西亞原有的市場上,通過客源外擴(kuò)做大了蛋糕。碧桂園森林城市的定位,則會進(jìn)一步向外拓展客源。

碧桂園金海灣項目

　　比如在招商過程中,除了針對有意循“一帶一路”投資的中國企業(yè),還特地針對中東及西歐企業(yè)大力招徠。 這個營銷定位可以說是神來一筆,在飽受恐怖主義襲擊影響的這些地區(qū),馬來西亞擁有更和平的穆斯林宗教氛圍與更穩(wěn)定的地區(qū)政局,并且擁有更為看好的投資前景。對于這類地區(qū)的企業(yè)來說,不失為避險與增值的投資選擇。

同樣的,碧桂園在馬來西亞的深耕,與它在國內(nèi)的策略互為呼應(yīng):在內(nèi)地,碧桂園堅持深耕三四線城市與剛改市場,認(rèn)為它們才是城鎮(zhèn)化的未來;在海外,它選擇了發(fā)展中國家,為中產(chǎn)海外資產(chǎn)配置提供最具性價比的產(chǎn)品。楊國強(qiáng)一直有著樸素的投資觀:無論時代如何變遷,人們總是需要性價比更好的房子,更舒心的環(huán)境。市場總有起落,種種概念潮來潮去,“工匠精神”卻能幫助碧桂園牢牢把握住最核心的競爭力。

*文章來源于Forbes

鏈接：新加坡旁，碧桂園森林城市，海外置業(yè)優(yōu)選。這里是全球至佳華人移居和教育圣地之一，4-6小時航程暢達(dá)中國大部分城市，沒有時差。常年藍(lán)天白云，輕松拿“綠卡”，享受亞洲頂尖的醫(yī)療、生活環(huán)境。這里位處新馬經(jīng)濟(jì)特區(qū)核心，與新加坡一橋之隔，房價僅為新加坡的1/4。投資超2500億人民幣，半個澳門大小，打造可容納幾十萬人口的智慧產(chǎn)業(yè)大城。這里全城地面都是公園，沒有車輛穿行，建筑外墻長滿植物，猶如生活在森林里。這里是一座現(xiàn)代新城，美國名校已簽約，全齡國際名校教育，一座城市應(yīng)有的這里都有。碧桂園攜手sasaki、埃森哲、德勤、華為等機(jī)構(gòu)，合力打造全球領(lǐng)先的未來之城。

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