[桐城崛起] 3個月內(nèi)房價必降

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文都秀才

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發(fā)表于 2010-4-25 10:32:45 | 只看該作者回帖獎勵

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{:5_201:} 俗話說：出來混總是要還的；這兩個月來，筆者一直在呼吁業(yè)界冷靜，奉勸開發(fā)商留點良心，漲價別那么狠，遺憾的是，中國大部分開發(fā)商都是都是貪婪的；如果光是貪婪不要僅，貪婪加上自以為是就要命了。

這幾年的房價暴漲確實造就了不少超級房地產(chǎn)富豪，許多人在短短幾年之內(nèi)就積累了巨大的財富，于是他們的自信心就與腰包同時膨脹，以為真是自己的真知灼見才創(chuàng)造了財富，以為自己就是不可一世的神，以為房價可以一直漲下去。

老實說，如果房價能夠維持在兩個月之前的水平，我認為大體上泡沫還可以控制，政府是不會出重拳的。然而，這兩個月，房價的確瘋了，正如筆者在兩會結(jié)束第一天得知北京新拍地王的結(jié)果時候說的“北京樓市瘋了”，其實，中國樓市都瘋了。

終于，政府祭出最具威力的殺手锏，樓市要遭殃了。

劉明康在博鰲論壇上表示要提高首付到5成之后，銀監(jiān)會的澄清聲明讓虛驚一場的開發(fā)商誤以為政府真的不會打壓房價，這場“首付烏龍”事件，僅僅只是讓許多人嚇一跳而已。然而，中國房價確實太高了，如果只是北京上海幾個核心城市房價高無所謂，我們可以說中國有幾個國際化的大都市房價和世界接軌不是壞事，但是當福建縣級市房價大部分超過5000元、最低也超過4000元；當全國大部分縣級市房價都超過3000元/平方米的時候，我們已經(jīng)無法否認房價的泡沫已經(jīng)到了不能不抑制的程度。

為了抑制不合理住房需求， 4月15日國務(wù)院常務(wù)會議明確實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，提高貸款購買住房的首付款比例和貸款利率：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

相比之前的調(diào)控政策，提高首付和利率無疑是對樓市最立竿見影的手段，此前大部分第二套房利率都可以申請在8折以內(nèi)，現(xiàn)在直接上浮10%，貸款利率一夜間上升1.5倍，購房成本大幅提高。更要命的是，原先在許多地方第二套房貸可以申請到3成，現(xiàn)在直接提高到5成，第三套以上基本上無法貸款，以筆者多年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗判斷，樓市需求短期之內(nèi)將蒸發(fā)至少三分之一，請注意，這種需求的蒸發(fā)是指有三分之一買房的人將直接因為首付提高而無法承擔首付款。與此同時，利率的提高將極大增加房產(chǎn)擁有成本，加上政府所釋放的明確信號，市場將很快由看漲轉(zhuǎn)為看跌，投資客將大幅退出樓市，需求將一夜之間蒸發(fā)。

但是由于09年大部分開發(fā)商通過銷售和各種渠道回籠了大量的現(xiàn)金，短期之內(nèi)絕大部分開發(fā)商都沒有資金壓力，加上近期市場上多數(shù)一線城市可售房源較少，所以短期之內(nèi)房價還將持續(xù)堅挺，許多開發(fā)商還將保持觀望態(tài)度。但3個月之后，市場上需求的大幅萎縮將該成為定局，那些還抱有幻想的開發(fā)商將不得不客觀面對后市無力的事實，全國性的樓市拐點將到來。三個月內(nèi)房價必跌無疑。

很好，作為房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)一員，樓市的拐點毫無疑問將嚴重影響到筆者公司的收入，也許損失同樣以千萬來計，但是相比房價繼續(xù)暴漲可能導致的金融危機、相比千萬面對房價暴漲幾近絕望的購房者，這點損失又算什么？

單存從這一輪調(diào)控的力度來看，針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度比當時有過之而無不及，考慮到08年那么會剛好趕上金融危機導致的行業(yè)整體資金鏈面臨斷裂危險，2010年房地產(chǎn)的拐點肯定沒有08年那么可怕，但因為09年以來房價的反彈已經(jīng)使得絕大部分城市房價已經(jīng)遠遠超過07年最高值，因此跌幅預計也小不了。

那些09年以來盲目囤地捂盤的開發(fā)商注意了，下一步，政府的調(diào)控還將針對房企融資進行限制，而針對囤地限期開發(fā)的查處力度也將空前，這些開發(fā)商資金鏈將面臨巨大的危險！

筆者預計，3個月內(nèi)房價拐點將開始出現(xiàn)，而年底將又是一個地產(chǎn)行業(yè)的寒冬，沒法，以近半年的市場表現(xiàn)來看，說開發(fā)商是在政府出殺手锏是再貼切不過，房價，也到了非降不可的時候了。