桐樂家園震撼桐城

敵敵畏

“規(guī)劃總建筑面積18萬(wàn)平方米，計(jì)劃總投資3個(gè)多億�！�

我來(lái)插嘴，這樣算的話單位建造成本至少1666.7元，按照房產(chǎn)開發(fā)至少15%實(shí)際30%的利潤(rùn)，還要扣除建筑面積中公共建筑配套面積等，這樣單位銷售價(jià)格至少2000-2200元，這樣的房子距離桐城市區(qū)2公里，誰(shuí)去買？

所以絕對(duì)不會(huì)按照這個(gè)價(jià)格銷售，那么計(jì)劃總投資3個(gè)多億只能是假話，呵呵。

好在我是做房產(chǎn)的，天天玩的就是這個(gè)數(shù)字，發(fā)現(xiàn)如此大的不實(shí)新聞，確實(shí)說這是《新安晚報(bào)》不負(fù)責(zé)任的一種表現(xiàn)，這是典型的為開發(fā)商鼓吹的行為。

另外，按照總建筑面積18w平方米的體量，還不算里面包含的公共建筑配套，18w的體量只能容納人口約4500-5000人，根本不可能達(dá)到6000人，甚至8000人，對(duì)小區(qū)人口估計(jì)，用了6000-8000，這么大的差距，說明規(guī)劃之初用心不足，這么毛估估的數(shù)字能開發(fā)出高品質(zhì)小區(qū)么？

另外，按照土地150畝，合10w平方米，建筑面積18w平方米，估算容積率為1.8，而綠地達(dá)到33.5%，必須按照30%以上為小高層即約5.4w平方米，或者按照15-20%高層，即2.7-3.6w平方米的高層，其余70%（當(dāng)開發(fā)高層的前提下多層為80%-85%）為多層，否則是不可能達(dá)到綠地33.5%的。因?yàn)?.8的容積率全部為多層，建筑密度比較高，還要考慮鋪在地上的一層、二層的公建配套，達(dá)到30%的綠地率就危險(xiǎn)了。

如果開發(fā)體量大的小高層甚至是高層，建安成本必然高升，開發(fā)商是不會(huì)愿意的，所以，說百了，熬頭。

快雨堂

明顯的新安晚報(bào)替開發(fā)商吹牛。還有一個(gè)問題，開發(fā)區(qū)為什么不搞工業(yè)，偏要搞房地產(chǎn)開發(fā)呢？

敵敵畏

[quote]原文由 [B]快雨堂[/B] 發(fā)表:
明顯的新安晚報(bào)替開發(fā)商吹牛。還有一個(gè)問題，開發(fā)區(qū)為什么不搞工業(yè)，偏要搞房地產(chǎn)開發(fā)呢？
[/quote]

工業(yè)有要按桐城的規(guī)劃走，那一帶是否工業(yè)區(qū)還不能定，這個(gè)就8清楚了。

唯一合理的就是這樣大型小區(qū)的建設(shè)使得住宅更集中了，不象過去那么分散，但是如果沒有固定工交車線，那就是有點(diǎn)搞笑了。


工業(yè)應(yīng)該還遠(yuǎn)點(diǎn)弄，距離城區(qū)太近不利發(fā)展，再就是這么個(gè)小區(qū)，居然勞動(dòng)大市長(zhǎng)去剪彩，有點(diǎn)不可思議，建議政府公務(wù)員，尤其是高層公務(wù)員還是少參加點(diǎn)這樣的集會(huì)。

快雨堂

“桐樂家園”舉行奠基慶典
李碧傳卓曉靜宋傳明汪澤毓朱厥芳出席儀式

占娜報(bào)道　6月28日上午，雨過天晴，艷陽(yáng)高照，“桐樂家園”奠基儀式在市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)隆重舉行。[color=#ff1300]合肥市人大常委會(huì)副主任李碧傳、合肥新站開發(fā)區(qū)管委會(huì)主任楊治茂、合肥市人民政府副秘書長(zhǎng)李世華及我市領(lǐng)導(dǎo)卓曉靜、宋傳明、汪澤毓、朱厥芳出席儀式并為工程奠基。[/color]
宋傳明在奠基儀式上發(fā)表講話指出：桐樂家園是省級(jí)桐城民營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)第一個(gè)商住綜合開發(fā)項(xiàng)目�！巴�樂家園”商住區(qū)的啟動(dòng)建設(shè)，標(biāo)志著開發(fā)區(qū)城市綜合開發(fā)取得重大突破，對(duì)于提高開發(fā)區(qū)城市功能配套、加快我市東城區(qū)建設(shè)步伐必將發(fā)揮積極作用。市委、市政府一直高度關(guān)注“桐樂家園”建設(shè)進(jìn)展情況，開發(fā)區(qū)管委會(huì)將其列入今年十大重點(diǎn)工程項(xiàng)目之一，確定了市委主要負(fù)責(zé)同志領(lǐng)銜督辦、開發(fā)區(qū)管委會(huì)全程跟蹤服務(wù)的工作制度，從而達(dá)到優(yōu)化投資環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)共謀雙贏的目的和愿望。希望保護(hù)好投資者的合法權(quán)益，確保項(xiàng)目建設(shè)順利推進(jìn)。桐城民營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)及各村各部門、市直相關(guān)部門和單位做好全程服務(wù)工作，樹立良好的桐城形象。希望合肥佳樂置業(yè)有限責(zé)任公司把“桐樂家園”真正打造成精品工程、形象工程、標(biāo)志工程。中房合肥公司總經(jīng)理王維達(dá)、合肥佳樂置業(yè)有限責(zé)任公司總經(jīng)理張修權(quán)分別致詞。
據(jù)了解，“桐樂家園”是由合肥佳樂置業(yè)有限責(zé)任公司投資興建，用地面積150畝，建筑總面積18萬(wàn)平方米，分三期完成，總投資達(dá)3億多人民幣。(tcbd)


［此帖子已被 快雨堂 在 2005-7-7 9:04:49 編輯過］

敵敵畏

真當(dāng)是開玩笑，3個(gè)億的總投資，那總收入是多少？也3個(gè)億，開發(fā)商來(lái)桐城搞公益活動(dòng)的？

快雨堂

3個(gè)億的總投資，開發(fā)商不可能投3個(gè)億，估計(jì)啟動(dòng)資金不超過1個(gè)億，其余都是羊毛出在羊身上，呵呵。

敵敵畏

[quote]原文由 [B]快雨堂[/B] 發(fā)表:
3個(gè)億的總投資，開發(fā)商不可能投3個(gè)億，估計(jì)啟動(dòng)資金不超過1個(gè)億，其余都是羊毛出在羊身上，呵呵。
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呵呵，我估計(jì)應(yīng)該是總投資應(yīng)該是這樣的
土地成本：150畝*20萬(wàn)元/畝（30萬(wàn)元/畝）=3000萬(wàn)元（4500萬(wàn)元） （前提是所有150畝土地款已經(jīng)付清）

總建造費(fèi)用為：18萬(wàn)平方米*700元/平方米（這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在桐城目前已經(jīng)是終極造價(jià)了吧）=12600萬(wàn)元

其余的費(fèi)用不多了，基本可以包含在700元/平方米中的，再算100元/平方米嚇?biāo)廊肆�，這樣有1800w。

總投資為4500+12600+1800=18900萬(wàn)元，即1.89億，這是最高了，按照開發(fā)商內(nèi)部估算應(yīng)該還打個(gè)85折，那就是1.6億。




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再看自有資金情況，應(yīng)該是1.89億*35%=0.66億。
由于現(xiàn)在一般是土地款要付清，所以最大成本就是土地款，按照30w/畝測(cè)算，也就4500萬(wàn)，按照40w/畝測(cè)算，才6000萬(wàn)，至于開發(fā)商是多少成本取得土地的，有國(guó)土資源局的人在就清楚了，150畝在桐城算大的，政府一般有照顧的，地價(jià)8會(huì)太貴。

而建造成本一般也是施工單位墊資，等開盤一銷售，銷售收入再回投，支付施工單位也差不多了。

加上取得土地后，土地證又可以抵押，銀行貸款又來(lái)了，更不用動(dòng)用所謂自有資金，加上分期開發(fā)，而一期5w平方米，工程成本不過3500w，如果土地證抵押了，這3500w甚至可以不用施工單位墊資的。

按照我的估算，這個(gè)地塊全部啟動(dòng)資金在4500-5000萬(wàn)之間，是無(wú)論如何達(dá)不到1億的，開發(fā)商實(shí)力如何我不知道，但是這4500-5000萬(wàn)是一定要有的，就算借也要借到，然后拿到土地后利用銀行貸款再還借款。
而施工單位的錢則通過開盤銷售的收入回投來(lái)完成。

所以3億實(shí)在是熬頭，我們?cè)谀炒蟪鞘心孟孪喈?dāng)于這個(gè)地塊4倍的土地，投資還不到2個(gè)億（當(dāng)然，總投資是遠(yuǎn)不止這么多的），在桐城，全國(guó)土地第11等的城市里，投資是不會(huì)太高的。

快雨堂

早知如此，JS應(yīng)該回來(lái)拿下這150畝地，哈哈。說不一定，一畝只要你1萬(wàn)元就行了。

敵敵畏

[quote]原文由 [B]快雨堂[/B] 發(fā)表:
早知如此，JS應(yīng)該回來(lái)拿下這150畝地，哈哈。說不一定，一畝只要你1萬(wàn)元就行了。
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我是窮人。

快雨堂

[quote]原文由 [B]敵敵畏[/B] 發(fā)表:

我是窮人。


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融資唄。俺這里，400多畝地，開發(fā)商輕松搞定了。原以為每畝至少幾十萬(wàn)，結(jié)果大跌眼鏡，一畝只要他一萬(wàn)，原因是開發(fā)商稱拆遷成本太高。